Acheter et Vendre au Maroc

L'achat et La vente d'un bien immeuble au Maroc

• Le rôle de votre notaire

Le notaire est un professionnel du droit, un juriste investi d’une mission d’authentification des contrats qu’il rédige de manière impartiale pour le compte de ses clients. Il exercera très prochainement ses fonctions dans un cadre libéral.

1)      Le notaire, un généraliste du droit :

Le notaire est un généraliste du droit, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales…, Nommé par Dahir de sa majesté le Roi que dieu le glorifie, (Et à compter du mois de Novembre prochain par arrêté de Monsieur le ministre de la justice), il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie que les notaires sont des professionnels de droit établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité.

2)     Le notaire, un professionnel de l’authentification des actes

Le notaire a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau, son paraphe et sa propre signature. Il agit en professionnel assermenté et relate ainsi officiellement la volonté exprimée par les parties faisant appel à ses services. En signant l’acte le notaire s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de ce dernier. Il confère ainsi à l’acte la force probante, en d’autres termes l’acte notarié fait foi jusqu'à inscription de faux. A ce titre, le notaire joue un rôle important dans le désengorgement des tribunaux, il est donc le magistrat de l’amiable ; un acteur d’une justice amiable. 

Cet acte malheureusement ne s’imposera pas avec la même force qu'un jugement définitif, puisque l’acte notarié au Maroc, n’est pas doté de la force exécutoire comme cela est le cas dans les autres pays de droit romain.

3)     Le notaire, un professionnel libéral

Bien qu’investi d’une partie de l’autorité publique, le notaire exercera bientôt ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l’Etat, puisqu’il assume la responsabilité économique de son étude. C’est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif qui sera bientôt fixé par la loi pour les services qu’il rend.

4)     Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire

Implanté sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service juridique de proximité. En effet, les études notariales ne sont pas soumises à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des études sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population. 

L’implantation des études notariales fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle du ministre de la justice. Elle obéit à trois principes : 

- Maintenir un service juridique de proximité. 

- Tenir compte des évolutions géographiques et démographiques. 

- Veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.

• Recherche de logement : le réflexe du notaire

Le notaire est là pour vous conseiller. Juriste investi d'une mission d'autorité publique, il rédige des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients, assurant ainsi la sécurité des transactions. Présent sur tout le territoire, il assure un véritable service juridique de proximité. Le notaire offre une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération.­­

1)      Le notaire, n’est pas un négociateur immobilier

Par sa connaissance approfondie du marché immobilier et de ses mécanismes, le notaire a une connaissance aiguë du marché et des prix qui se pratiquent. Cependant, il n’est pas habilité à pratiquer de la négociation immobilière et assister ainsi le vendeur comme l'acquéreur dans leur recherche.

2)     Votre notaire, votre unique interlocuteur

Vous pouvez confier à votre notaire l’ensemble de votre projet immobilier. De la signature de l’avant-contrat à l’acte définitif, des formalités administratives et fiscales (consultations préalables, purge des droits de préemption, d’hypothèque, obtention de quitus fiscal ....), en passant par le calcul des différents impôts et taxes et leur déclaration à l’administration fiscale. De plus, votre notaire établira l'éventuelle déclaration de profits fonciers et versera l'impôt à l'Administration par prélèvement "à la source" sur le prix de vente.

3)     Votre notaire, garant de la sécurité juridique

Au Maroc, toute vente en matière de copropriété nécessite l’intervention d’un notaire. Ce dernier veille, en tant que professionnel de droit, à la bonne exécution du contrat et lui confère, outre la confidentialité, la sécurité juridique nécessaire.

Il rassemble en amont les documents et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure. Nombreux sont les points juridiques et fiscaux auxquels le notaire prête une attention méticuleuse lors de la préparation d'un acte de vente.

Par exemple, le notaire peut :

• Chercher et demander l’identité des parties au contrat, leur statut matrimonial.

• Vérifier le titre de propriété du vendeur, la situation hypothécaire du bien, les servitudes conventionnelles et les règles d'urbanisme applicables

• Purger les droits de préemption et les hypothèques éventuelles.

• Vérifier que les diagnostics préalables à la vente, obligatoires, ont bien été faits avant la signature de l'avant contrat.

Par sa connaissance juridique accrue et par sa connaissance des éventuelles modifications législatives, il offre la meilleure garantie juridique au moment de l’avant-contrat (préalable à l’acte de vente). Vous n’aurez donc pas de « mauvaises surprises ».

Une fois l’acte de vente signé et enregistré, il fait l’objet d’une formalité importante « l’inscription sur les livres fonciers ». Il s’agit de l’inscription à la conservation foncière dont dépend le bien vendu, des droits réels. Le but est d’assurer le transfert de la propriété à l’acquéreur, et d’inscrire les hypothèques et les charges qui pourraient grever le bien objet de la vente. Les notaires, détiennent un monopole d’inscription dans ces livres de tout acte portant sur les biens soumis au statut de la copropriété.

Enfin, le notaire garantit la conservation des actes en les gardant durant 100 ans dans son étude. Certains notaires archivent également leurs actes sous forme électronique.

Les notaires apportent également un conseil juridique et fiscal dans les opérations de lotissement, de construction ou de rénovation.

Enfin, l'investisseur trouvera, auprès des notaires ayant des connaissances dans la gérance d'immeubles, les compétences requises pour un conseil efficace dans la gestion de son patrimoine immobilier.

• Le compromis et la promesse

­La promesse de vente et le compromis sont deux contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

1)      La promesse unilatérale de vente

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage auprès de l’acheteur éventuel  (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité. Il s’agit d’un type d’avant-contrat rarement rencontré en pratique.

Durant cette période, interdiction lui est faite de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur éventuel bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !

En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Pour lui donner date certaine, la promesse de vente doit être enregistrée auprès du service de l’enregistrement dépendant de l’administration fiscale, dans les trente jours suivant la date de l’acte. Les droits d'enregistrement, à payer par l'acquéreur, s'élèvent à la somme de 200 dirhams en cas de consignation de la somme versée à la caisse du notaire rédacteur de l’acte.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

Faire rédiger l'avant-contrat par un professionnel

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types proposés par les bureaux de vente de groupes immobiliers.

Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel, votre notaire, qui a le devoir d'informer les deux parties. D'autant plus que le coût de la rédaction de l'avant-contrat par un notaire s’élève généralement à la somme de 1500 dirhams.

2)    Le compromis de vente

Dans le compromis de vente appelé également promesse synallagmatique de vente, vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. La signature du compromis pourrait s'accompagner du versement par l'acquéreur d'une avance d'environ entre 5% et 10 % du prix de vente, qui s'imputera sur le prix en cas de réalisation de la vente définitive et lors de la signature de l'acte notarié.

Comme la promesse de vente, le compromis de vente est soumis à la formalité de l’enregistrement auprès des services fiscaux. 

Il faut préciser que la somme avancée lors de la signature de la promesse de vente est soumise à l’application du taux proportionnel de 1,5% si elle est versée directement au vendeur.

Des exceptions à l'engagement

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des conditions suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).

Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préférence par un copropriétaire, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "indemnité d’immobilisation", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, qui en pratique, ne peut dépasser 10% du prix de vente.

• Les délais après signature

Vous venez de signer l'acte d'achat de votre nouveau logement chez votre notaire. Vous êtes maintenant propriétaire. Félicitations !­

Vous repartez avec les clefs et des projets plein la tête, mais sans votre certificat attestant le transfert de propriété en votre nom. En effet, en signant cet acte d’achat, vous jouissez immédiatement de votre bien mais le transfert de propriété se voit retardé du fait des formalités postérieures à votre signature. Toutefois, votre notaire vous a remis une attestation de propriété, très utile pour vos démarches administratives (souscription des abonnements eau, électricité, téléphone, d'un contrat d'assurance vol - incendie, transfert de vos enfants à une autre école…). Cette attestation représente en quelque sorte une preuve de propriété provisoire et simplifiée. Et pourquoi pas tout de suite un certificat attestant votre propriété ?

Lors du rendez-vous de signature, votre notaire vous a expliqué que l'acte de vente est « enregistré auprès de l’administration fiscale puis ensuite inscrit à la conservation foncière » et qu'il faut attendre plusieurs jours avant de recevoir une attestation attestant du transfert de propriété et le compte définitif des opérations effectuées. Pourquoi attendre si longtemps ? Il est important de savoir que le notaire a autant de formalités à accomplir après la signature de l'acte qu'avant. Vous avez vu, lors du rendez-vous, qu'il avait constitué un dossier préalablement à la vente. Il a interrogé notamment les services de la conservation foncière, les agences urbaines, le cadastre, et la banque du vendeur.

En effet, chaque acte de vente d'un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) est précédé de la constitution d'un dossier spécifique, quelle que soit l'importance de la transaction. Le notaire appelle cette phase du dossier « les formalités préalables ». Après la signature de la vente, un certain nombre d'opérations, « les formalités postérieures», sont également accomplies. Les plus importantes sont l'enregistrement et l’inscription sur les livres fonciers. La première a lieu au service de l’enregistrement et la seconde à la conservation foncière. A ces occasions le notaire verse à l'administration fiscale puis à la conservation foncière les droits payés par l'acquéreur lors de la signature (improprement appelés « frais de notaire »). Enfin de processus le notaire vous remettra, une copie spéciale appelée « copie authentique », signée par le notaire, et timbrée. Ce document constitue votre origine de propriété. Par ailleurs, n'oubliez pas que l'original de l'acte sera conservé par le notaire en son étude pendant cent ans.

Pour l'accomplissement de ces formalités postérieures à la vente, le notaire respecte des formes strictes. Ses actes prennent place dans les files d'attente des différents services administratifs auxquels il a l'obligation de s'adresser.

Chaque année, des millions d'actes sont traités par ces services où ils font l'objet de contrôles rigoureux. Des délais de traitement plus ou moins longs sont inévitables. Sauf exceptions, le notaire transmet l'ensemble des documents aux différentes administrations dans le mois de la signature de l'acte de vente.

Lorsque votre acte de vente est inscrit à la conservation foncière, et après paiement des droits par le notaire : un certificat de propriété, revêtu du cachet officiel, est délivré à votre notaire, celui-ci effectue les dernières opérations comptables vous concernant et clôture le compte ouvert à votre nom en son étude pour votre achat.  Votre notaire vous remettra enfin votre certificat de propriété attestant le transfert de propriété en votre nom ainsi qu’une copie authentique de l’acte de vente signée en son étude valant origine de propriété.

• Les obligations liées à la vente

1)      Les obligations du vendeur d'immeuble

­Le vendeur d'un immeuble (appartement, maison, terrain) a l'obligation d'informer son acheteur. D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur l'immeuble certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale. Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix voire l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice. Il est donc très important de respecter ces contraintes.

Les informations à fournir sont de nature juridique et technique. Sur le plan juridique, le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux), d'hypothèques ou de nantissement (pris au profit d'une banque pour garantir un prêt) ou d'autres charges (prénotation, droit de préférence, mur mitoyen …). Sur le plan technique, le vendeur d'appartement en copropriété a par exemple l'obligation de fournir le règlement de copropriété au futur acquéreur. Le vendeur de terrain à bâtir, sur lequel l'acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble doit informer ce dernier sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et sur les possibilités de construction. 

Au surplus, lorsque le terrain à bâtir est un lot de lotissement, le vendeur doit rapporter au notaire le procès verbal de réception provisoire prévu par la loi.

Le devoir d'information du vendeur est vaste et sa responsabilité est importante. Les renseignements doivent être donnés à l'acquéreur dès la signature du contrat préliminaire. Il est donc important d'être conseillé par un professionnel du droit et de l'immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire et surtout, ne signez pas sans son avis. Il vous accompagnera dans votre projet et vous aidera à le réaliser en toute sécurité. ­

• Copropriété, vos droits et obligations

Le ­régime juridique de la copropriété permet le partage de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. D'autre part, ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité afin qu'elle vive en bonne harmonie.

­­Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique.

Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : des parties privatives (les pièces du logement par exemple) et une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la cage d’escaliers …). Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible. ­

D'autre part, la loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter. Par exemple, vous habitez un immeuble destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l'exercice d'une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation du siège d'une entreprise est en principe permise.

Même s'il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d'usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.

La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l'année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels …) et fixe le budget de fonctionnement, c'est-à-dire le montant de la provision et des charges à payer par chacun. Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l'assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves. Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes: le syndic (professionnel ou bénévole) et un conseil syndical chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande.

Si vous souhaitez par exemple diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié. N'hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la démarche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur. Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé!

   

Les services de mon notaire

Nommé par dahir de sa majesté le Roi que dieu le glorifie, le notaire confère un caractère authentique à tous les actes qu'il rédige. Outre ses missions légales d’authentification et de conservation des actes, le notaire est un généraliste du droit ayant une vision globale des problèmes juridiques. Il intervient dans l’ensemble des questions juridiques et fiscales ce qui le rend naturellement compétent pour sa fonction de conseil des clients. Il joue ainsi un rôle important dans l’échiquier économique du pays.

L'immobilier est un domaine important de l’activité du notaire, avant-contrat et compromis , alimentation des caisses de l'Etat, perception des droits et taxes à l’occasion de tout transfert de propriété, authenticité de l'acte de vente avec son effets de force probante et date certaine ... dans chacune de ces étapes, VOTRE NOTAIRE VOUS ACCOMPAGNE !!!!